拆遷補償戶

• 介紹拆遷補償戶之前，先歸納重點，想詳細了解再繼續讀下去吧！
  
  你需要做什麼？
  
  • 買位於徵收區內的拆遷透天。貸款成數高。
  可以得到什麼？
  
  • 政府發給的補償金至少 500～600 萬。
  • 穩定月收租 8000～10000/月，直到獲利了結。
  • 安置住宅
  • 選配住宅區的建地（至少 30 坪以上），面寬 5 米以上，臨路至少 6 米以上活巷，地點離捷運和交流道都相當近，以本案來說，未來價值至少在 900 萬以上。
  • 選配政府規劃的合宜住宅
  • 本文後段將補充進階版的獲利方式。
  什麼時候獲利了結？
  
  • 約 3～5 年。
  有這麼好康的事情輪的到自己？
  
  • 不管房市上升或是下降期間，都會有資金需求的人，對真的有心要出售的人來說，就是賣一個市場所能接受的價格而已。
  有沒有案例？
  
  • 桃園中路計畫，禁轉前農地 16 萬/坪，配地前公告 8.5 倍（農地約 30 萬/坪）
  • 林口機場捷運 A7 站，禁轉前農地 14 萬/坪，配地前公告 10.5～11 倍（農地約 25 萬/坪）
  • 中壢機場捷運 A22
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  在所有不動產投資項目裡面，區段徵收是最具有暴利的一種。
  
  賺的不是租金或小額差價，而是數以倍計的資本利得。
  
  就算知道獲利誘人，原地主變成暴發戶就算了，非原地主的一般民眾卻是只能在旁邊眼錚錚的再次經歷別人的繁榮，看的到吃不到。
  
  我們所知道就是門檻太高，需要投資的金額太大了，隨便買塊徵收地就得億來億去的，這種規模也只有建商或財團才玩的起，難道手頭只有幾百萬就無法進場嗎？
  
  你還有這個方式！
  
  買拆遷戶，配安置戶！
  
  有哪些好處？
  
  拆除補償
  
  1. 每坪建物拆除補償單價
  1. RC （鋼筋混凝土）約：5.2 萬/坪
  2. 加強磚造約：4.7 萬/坪
  3. 中重量鐵架屋約：3.6 萬/坪
  4. 磚造、木造 3 萬/坪
  5. 其他結構可參閱詳細文件
  2. 自拆獎勵
  1. 獎勵內容
  1. 所有合法建物多補發 50% 作為獎勵
  2. 非合法（違章）建物多補發 30% 作為獎勵
  2. 達成條件及實務作法
  1. 政府拆除動工日以前，自行把該建物的門、窗戶玻璃拆掉，造成「無法居住狀態」，即可達成驗收標準，拆下來的東西還可再拿去賣一手。（補圖）
  3. 非合法（違章）建物計算方式
  1. 採現場測量查估計算後之 70% 為實際發給補償。
  4. 補充實務細節
  1. 桃園航空城問與答第4版（104/10月編印），建築改良補償費有調高。
  2. 建物是否合法，採權狀（或謄本）上所登記為準。
  3. 建物之結構判別，採權狀（或謄本）上所登記為準，非合法（違章）建物結構則現場查估判定。
  遷移補償
  1. 遷移補償一戶最少有 8 萬，每多一人多 1 萬，每戶最多 17 萬。
  1. 至於每間透天可以容納幾戶，就是好玩的地方之一
  2. 桃園航空城問與答第4版（104/10月編印），人口遷移費調至 12 萬。
  租金補償
  
  1. 航空城採取先建後拆，所以不補發。不過當地透天租屋行情，8000～16000/月，機場周邊相關工作人員多，所以出租率高，以我們過去實務經驗，每次賣掉後一個月內就能找到租客。
  安置方案
  
  1. 可選配政府規劃在交通條件良好、近大眾運輸的安置建地或住宅
  1. 建地：面寬 5 米，深度 20 米，最少約 30 坪，在青埔高鐵特區（小坪數建地 40 萬/坪）和南崁（小坪數建地 50 萬/坪）的擠壓效應下，這個區域至少也落在 30～40 萬/坪之間。
  2. 合宜住宅：有大樓或是透天可以選擇。
  獲利週期短
  
  
  從邏輯面及過去區段徵收案例都可以很明顯知道，這個安置區不管在開發、配地以及發展速度上，都是整件區段徵收流程裡面最快的。
  
  
  而且成本最低，壓力最小，更可以等待好的時機點獲利了結。
  
  
  拿高鐵特區當案例，很多安置街廓的地主，當初等到建商來整合土地時，每坪獲利幅度其實都比大路邊大面積的建地還高出許多。
  
  
  再加上挾著整個大園區 7、8000 戶現有人口在同一時間遷移到這個安置區，比起鄰近的南崁、青埔甚至遠一點的過嶺重劃區，這城鎮繁榮速度肯定速以倍計！
  
  成本、風險雙低
  
  踏足區段徵收的領域，要你買一坪 8、9 萬的農地，而且貸款成數 3 成以下，除了等徵收，只能偶爾去農家樂一番，我相信不是大家都那麼有信心。
  
  比起來，一棟看的到的透天，可收租有穩定投報率，保障選配建地，可貸款至少 6 成以上，整體獲利遠過那些銀行連看都不看的小套房，是不是超級適合初進入不動產投資領域的小資族呢？
  
  主打推薦案件
  1. 案名：航空城 A1 拆遷補償戶
  2. 地坪：21 坪
  3. 建坪
  1. 保存登記：57 坪
  2. 加蓋：6 坪
  3. 建物結構：RC（鋼筋混凝土）
  4. 地點：沙崙油庫南邊
  5. 總價：720 萬
  6. 附近行情：相同社區類似條件案件，我們成交過 750 萬、680 萬。

  計畫示意圖

  
  

  

  參考航空城再公展連結圖說

  屋況
  
  保存良好，該有的氣密窗等設備齊全，將來領取補償也是上選條件。
  
  

  

  
  

  

  
  

  

  
  

  

  
  

  

  
  

  

  
  
  
  進階投資方式
  
  
  有句成語叫做「寧為雞首，不為牛後」。
  
  投資拆遷戶這項產品就是建立在此基礎上，跟購買其他大筆土地的大咖來說，我們卻可以動用手邊最低資源，製造最大幅度獲利。
  
  雖然我們沒辦法收購萬坪土地權值，去跟大財團競爭站前商業區土地。
  
  但是，就憑我們這種小咖（開），卻可以很容易在一般住宅區，搶到價值比鄰居高的三角窗建地。
  
  原理就在於「保障單位」、「道路退縮」。
  
  每戶拆遷戶，基本都可以獲得選配基本 30 坪為一單位的建地（再小就不適合住人，沒意義），儘管你原來透天的土地不足 30 坪，靠豐碩的補償金購買成本價的建地來補足 30 坪不過就是九牛一毛，總之就是要保障你有基本的安置空間，但是又隔絕那些大咖來競爭。
  
  至於道路退縮，是現行建築法規規定，遇到角地（兩面都要退縮），能使用的實際坪數將更少。
  
  然而大多數在地透天（農舍不算、農舍也沒辦法配安置戶），土地都在 30 坪以內居多，所以遇到得擁有更多坪數的三角窗建地，也就是雙面臨路的街角，面積不夠選配，只能給那些
  
  

  1. 原本佔地（建地）至少 4、50 坪以上的透天。
  2. 多戶人家合併抽籤的大塊土地。

  才有辦法。
  
  那些合併抽籤的人，多數只是想在未來也繼續當鄰居，而不是想要兩家人一起住在三角窗的同一棟透天裡。
  
  所以對於我們有辦法一次購買多戶的人來說，就是從建地進化成角地的絕佳機會。
  
  花一樣的成本，因為權值不夠、籤也不好，淪落到選配在不上不下的尷尬位置，跟穩穩的佔住整條街的角地，是不是更穩當？
  
  
  參考資料
  
  • 桃園航空城公司
  • 桃園市地政局業務專區
  • 桃園縣興辦公共設施拆遷建築改良物補償自治條例
  • 桃園航空城特定區計畫［103.7.29審定版］查詢系統
  最新消息連結
  
  
  • 航空城預備聽證會 10/3登場 - 自由時報 - 2015/8/6