桃園高鐵建案行情趨勢 - 新世紀特區

• 建案名稱：新世紀特區
• 建商名稱：昆旺建設
• 建案門牌：桃園市中壢區領航北路二段 81～91 號
• 基地面積：972 坪
• 規劃用途：住宅大樓
• 建築樓高：地下 2 層、地上 12 層
• 建築結構：鋼筋混凝土（RC）
• 完工日期：102/1
• 格局規劃：43～66 坪（3～4 房）
• 銷售單價：
• 實價登錄：
• 總戶數：91 戶（含 3 戶店面）
• 車位數：125
• 管理費：約 60/坪
• 公設比：約 32 ％
• 建蔽率：50 ％
• 樓高：3.2 米
• 營造公司：
• 建築設計：聶玉璞
• 美學規劃：
• 企劃銷售：
• 建材配備：中央集塵系統、中空樓板
• 當層排氣：
• 公共設施：接待大廳、閱覽室、健身房、交誼廳、中庭花園。
• 資料參考：住展、591、
• 周邊生活：7-11、捷運 A19 站、青埔國中、u-bike

注意事項

1. 以 100 戶左右的社區來說，管理費 60/坪 稍微偏高，同時期的案子大約都在 50～55/坪左右，目前所了解最威的是城市首席，公設相對齊全壯盛的狀態下，管理費還可以控制在 45/坪 左右。
2. 目前租屋人口較自住人口多，除了社區流動率較高，管委會的運作可能比較辛苦。
3. 建商的前身蓋透天產品為主，這批應該算進攻大樓市場過渡期的代表作，施工收尾的細緻度不算高檔，社區動線也稍微不順暢，但是比起前作辰宜進寶，已算進步到還算不錯的等級，品質反應在價位上也不算貴就是了。
4. 位於 40 米領航北路上，視野好，但也熱鬧，孰好孰壞就看個人。
5. 有規劃一套中央集塵系統（簡單說就是另外一種吸塵器的使用模式），在青埔確實是不多見，這也是看個人使用習慣。
6. 身為房仲不得不 murmur 的一點就是建商規劃車位坪數的計算方式，單純看謄本實在是非常頭痛....如果不是第一手或是稍微有經驗的人來看，容易誤判坪數，也因此在計算單價上容易有灰色地帶，逛了一下 591 就會發現有（年紀稍大的）房仲還真的算錯，這在交易時肯定會桶簍子，不得不慎防。
7. 延續第 6 點，更別說車位坪數只有約 5～6 坪，跟平均 8～11 坪左右車位的社區比較來說，稍微有偷車位坪轉公設坪的疑慮哩～

優點

1. 前陽台進出，確實的把玄關隔離出來，而且空間夠大，下雨天就能感受到其乾濕分離妙用之處。
2. 3 房房型為環繞客廳式格局，沒有走道佔掉多餘使用空間，3+1 房的部份可規劃到雙主臥，跟城市之星或對面太子馥 2 期的四房比起來，規劃上大器許多（話說回來坪數硬生生多了個幾坪，當然是更好利用）。
3. 位於幾大重點設施的生活圈中心點（青塘園、棒球場、冠德、青埔國中等），緊接著對面又有中壢知名婦產科準備設立的月子中心（大樓），未來這邊生活機能密集度應該相對比較高些。
4. 隔壁明日苑 2 期，成交平均單價比本案高出約 3～5 萬/坪 XD。

價格趨勢

1. 單價欄位都是用「總價/總面積」的計算方式，單價偏低了 1～2 萬/坪，如以「（總價-車位價）/（總坪數-車位坪數）」採計，可以參考下列附圖，做適當幅度調高較為準確。

建案比較

附近可以比較的案子稍微有點多，暫時拿明日苑二期、太子馥二期、富宇東方悅、宜誠城市之星、宜雄（宜誠）國塘幾個來參考，更外圈一點的比較案件就先放棄啦～版面太長。

1. 地點：差不多，跳過！
2. 社區戶數：比起戶數，我更想要探討社區感，其他幾個案子中庭和社區大廳連結性比較強，比較容易讓住戶有互動感，像明日苑二就蠻多中壢市區的婆婆媽媽買來收租，假日還會辦小型餐會，儘管目前租客比重不少，但這幅光景就容易帶動社區氛圍。
3. 其他幾個建案的大廳中庭排場都個有其強烈風格，相較之下，本案大廳和中庭設置幾乎點到為止，部分風雨中庭，光硬體規劃就容易導致互動性稍微薄弱。
4. 屋齡＆建商品牌：這點大概只能回頭找城市之星取暖，其他幾個建商牌子都大太多。

市場售價（以 591 為主）

星等評分

• 家有幼童 ★★★★☆ （兒童公設不多，但中庭有盪鞦韆，周邊公園不少）
• 高鐵通勤 ★★☆☆☆
• 捷運通勤 ★★★☆☆ （可接受範圍）
• 開車通勤 ★★★★★
• 生活機能 ★★★★☆ （青埔國中及 A19 站之間目前是匯集成長能量相當高的一區）
• 公共設施 ★★☆☆☆ （普通）

總結

1. 還有推新案（而且沒一直換名字 XD）的在地建商！
2. 公設稍普通、但室內格局實用不浪費，不是很強調社區排場的人可考慮。
3. 單價（以當初第一手成交價來說）跟周遭建案相比算中低。
4. 前排 43、48 坪的應該頗搶手，因為總價低，坪數相對也實惠，可是其他大坪數的房型，因為總價來到 1500～2000 的區間，就會讓人想要再建案等級上稍作提昇，就算少一點空間也沒關係，所以跟豪宅社區的大坪數比起來，單價上會更吃虧。
5. 這個案子吃虧在第一手購入點在早期的相對高點，103年有獲利空間卻沒出場的，現在幾乎都是租掉或是平盤甚至賠售才有機會成交，因為周邊大牌子建商的建案林立，第一眼（比方說外觀或單價）比較上稍微吃虧。
6. 承上點加上這個建案車位坪比較小以及網路廣告資訊標示不清的狀態下，市場單價如果沒問到行家，其實蠻亂的。（所以有興趣的人趕緊來電吧XD）